时评:供求关系决定房价是有前提

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没有有效的住房保障制度和真正的市场导向机制,供求之间就不会有真正的关系。可以说,这是当前国内房价形成关系中“市场”与“非市场”的关系。 当然,房价也不例外!

日前,国土资源部发布了一份相对较新的调查数据:全国地价平均占房价的23.2%。 然而,根据中华全国工商联合会在今年NPC和CPPCC会议期间的报告中提供的数据,土地成本占房地产开发成本的58.2%,开发商无力控制成本。 针对此前业内对地价推高房价的批评,国土资源部表示,地价是影响房价的重要因素之一,但不是决定性因素。决定房价的关键或根本因素是供求关系。

这是毫无疑问的。无论是国土资源部发布最新的国内地价与价格比数据,还是国土资源部将国内地价与价格数据与国外相关数据进行比较,无非是证明并说服公众,国内地价与价格比在一段时间内是合理的。 然而,笔者认为,国土资源部显然同时忽视了国内房地产市场的特定环境对房价的决定性影响。

首先,就房价的形成机制而言,理论上没有人会怀疑,在有效市场竞争的市场条件下,不仅房价的形成,而且其他商品和服务的价格的形成,决定性的影响肯定是市场供求关系。 然而,这里应该指出的是,众所周知,经济理论的原则仍然有效,或者其原则的有效性总是取决于某些既定条件。 也就是说,如果你离开相应的既定条件,即使是公认的经济原则也会失去正义的光辉而变得荒谬。 就国内房价的形成而言,恐怕现在该国八九岁的孩子都知道,该国现有的土地供应是由地方政府决定的。同时,绝大多数公众也认为,影响地方政府土地供给的驱动力不是市场需求,而是土地出让金和税费的行政需求。 因此,在特定的国内住房市场背景下,国土资源部在确定住房价格时对供求关系做出了判断。显然,这不仅是用行政机制取代市场机制的嫌疑,也不可避免地让人觉得这与国内住房市场的真实情况相去甚远。

此外,从制度影响关系的角度来看,任何制度的有效性总是与其他社会制度相互影响、相互依赖的影响关系。 这也是国内房价形成的一个例子。众所周知,国外有相对完善的住房保障体系来配合市场化的房价。相比之下,在国内住房保障仍不完善的情况下,简单比较一下国内外不同制度条件下的地价和房价比数据不仅不可比,而且不禁让人觉得这是暴露了错误的行政理念或反证。 因为原因很简单,如果在缺乏住房保障有效性的前提下,结果必然会驱使一些应该享受住房保障的社会弱势群体购买高价商品房,这不仅带来了社会公平的缺失,也扭曲了市场供求关系。 因此,可以想象,如果没有符合社会公平要求的住房保障,即一个完善的“无市场”住房保障体系,就不会有真正市场化的地价和房价比例,也不会有由供求决定的真正市场化的价格。

因此,结论应该很清楚:没有有效的住房保障体系和真正的市场导向机制,供求之间就不会有真正的关系。可以说,这是“市场”与“无市场”之间的关系,在当前国内房价形成的关系中。 当然,房价也不例外!